Орендувати чи купувати житло в Норвегії — це вибір, який у більшості випадків залежить від того, скільки готівки у вас є зараз, а не тільки від того, що ви хочете. Зазвичай вам потрібен мінімум 10 % еквівалента капіталу для купівлі приватного житла, але правила, такі як Стартлан та коефіцієнт гнучкості, можуть зробити власність можливою швидше, ніж ви думаєте.

Орендувати чи купувати житло в Норвегії: скільки людей обирають що?

Більшість людей у Норвегії володіють своїм житлом. На 1.1.2024 року 76,5 % домогосподарств володіли власним житлом — 62,8 % як власники та 13,7 % як учасники житлових кооперативів — тоді як 23,6 % орендували, відповідно до SSB (Статистичного центру Норвегії), дані опубліковані 14.02.2025.

Більше 1 мільйона людей у Норвегії орендують житло сьогодні. Частка збільшилася з близько 17 % населення у 2015 році до приблизно 18,5 % у 2024 році — збільшення приблизно на 130 000 орендарів. Серед іммігрантів частка власників значно нижча, ніж у решти населення: 60 % володіють власним житлом, порівняно з 85 % у решти населення (дані 2022 року). У Осло різниця ще більша: 57 % проти 79 %.

Існує окрема сторінка теми про сімейну іміграцію, де житло є одним із кількох практичних питань, з якими зустрічаються новачки — див. SamfunnPrep про сімейну іміграцію для отримання додаткової інформації про життя у Норвегії як нова сім'я.

Скільки насправді коштує купівля? Приховані 12–13 відсотків

Вам зазвичай потрібна не просто 10 % еквівалента капіталу для купівлі приватного житла — скоріше розраховуйте на 12–13 % готівки, тому що мито за документи додається.

Утлаєнсфорскнінген (правила, які управляють іпотеками банків) § 7 стверджує, що звичайна іпотека не може покривати більше 90 % розумної вартісної основи майна (на практиці оцінка або ціна покупки). Це означає, що ви самі повинні покрити мінімум 10 % власними грошима. Правило действує з 31.12.2024, і зараз це постійне правило без дати закінчення.

Крім того, § 6 вимагає, щоб весь ваш борг не перевищував 5 разів від брутто-річного доходу (коефіцієнт боргу), і § 5 вимагає, щоб банк перевірив, чи ви можете витримати збільшення відсоткової ставки на 3 відсоткові пункти, з мінімум 7 % відсоткової ставки, і все ще можете покривати звичайні витрати на проживання.

Якщо ви купуєте приватне житло, ви повинні також сплатити мито за документи Картверку (державна установа для реєстрації майна): 2,5 % від ринкової вартості житла на момент реєстрації — не від того, що ви насправді платите, якщо ці два значення різні. Мито повинно бути сплачено протягом 14 днів після реєстрації (реєстрація власності), і його потрібно сплачувати власними грошима — іпотека не покриває його. Таким чином, вам реалістично потрібно близько 12–13 % від ціни покупки готівкою, а не 10 %.

Якщо ви натомість купуєте частку в житловому кооперативі, ви повністю економите мито за документи (збір за реєстрацію все ще потрібно сплачувати) — частка це власна частка в компанії, а не передача нерухомого майна. На типовому норвезькому будинку це може означати економію 50 000–150 000 крон. Дізнайтеся більше про різницю у житлові кооперативи чи приватна власність — що ви повинні обрати?

Коротко кажучи, вам потрібно:

  • Мінімум 10 % еквівалента капіталу (як для приватної власності, так і для житлових кооперативів)
  • Додатково 2,5 % мита за документи готівкою (тільки для приватної власності)
  • Борг менше ніж 5 разів від брутто-річного доходу
  • Здатність витримати мінімум 7 % відсоткової ставки на позику

Банк сказав ні? Коефіцієнт гнучкості може бути рішенням

Банки насправді мають право порушувати стандартні правила для деяких клієнтів. Це називається коефіцієнтом гнучкості, і це може бути причиною того, що «ні» від банку не завжди остаточне.

Утлаєнсфорскнінген § 12 дозволяє банкам відступати від вимог щодо еквівалента капіталу, коефіцієнта боргу, тесту відсоткової ставки та вимог до погашення для до 10 % від вартості нових іпотек кожного квартала. У Осло коефіцієнт становить 8 % — або до 15 мільйонів крон за квартал, якщо це дає банку більший простір для маневру. Регламент не говорить, кого банк повинен пріоритизувати в межах коефіцієнта — банк визначає це самостійно через власні рекомендації (§ 12, четвертий пункт). Якщо ви отримали ні за стандартними умовами, може бути вартим запитати банк безпосередньо, чи можете ви отримати місце в межах їх коефіцієнта, перш ніж переходити до інших рішень.

Стартлан: вам не потрібне громадянство чи багато років проживання

Стартлан від Husbanken (державного житлового банку), на який ви подаєте заяву через громаду, не вимагає норвезького громадянства або певної кількості років проживання в Норвегії — просто дійсного дозволу на проживання.

Стартлан може покривати до 100 % ціни покупки, тобто без вимоги еквівалента капіталу, і період погашення може в окремих випадках тривати до 50 років, але основне правило 30 років — більший період звичайно вимагає, щоб у вас був постійний низький дохід. Таблиця перевіряється засобами (оцінена за вашою економікою): вона призначена для вас, хто не отримує достатньо позики в звичайному банку. Громада також може надати стартлан без документованих проблем фінансування — серед іншого, коли домогосподарство має дітей або особливих соціальних чи медичних проблем, коли рефінансування дозволяє вам залишатися в тому ж місці, коли жилищна ситуація перешкоджає працевлаштуванню, або коли позика звільняє комунальне житло в оренду. Якщо у вас достатньо доходу та еквівалента капіталу, щоб отримати позику в приватному банку, ви не повинні отримувати стартлан — якщо ви молоді з звичайним доходом та можливістю накопичення, таблиця зазвичай не є актуальною.

Громада не може встановити фіксовану вимогу про певну кількість років проживання в Норвегії — кожна заявка повинна бути оцінена окремо, виходячи з вашого дозволу на проживання та вашої мети залишатися в Норвегії. Навіть біженці з колективним захистом (тимчасовий захист, який надається на один рік і може бути продовжений; після п'яти років ви можете подати заявку на тимчасовий дозвіл, який може стати основою для постійного дозволу на проживання) оцінюються за звичайними правилами стартлану.

Дізнайтеся більше у Стартлан через громаду: іпотека, коли банк каже ні та у покупці житла в Норвегії для іммігрантів, що більш детально розглядає весь процес.

Чи я можу купити житло в Норвегії без норвезького громадянства?

Так — як основне правило, ви можете купити звичайне житло в Норвегії без норвезького громадянства або постійного проживання. Це не закон, а іпотека, яка є справжньою перешкодою для багатьох новачків.

Концесійний закон (закон про державний дозвіл на придбання майна) колись вимагав концесії від державних органів для купівлі нерухомого майна. Сьогодні звичайна купівля житла — квартира або окремий будинок — як основне правило не потребує концесії, незалежно від громадянства чи місця проживання. Правила про концесії фактично стосуються сільськогосподарської нерухомості та більших незабудованих земельних ділянок, а не звичайних житлових приміщень.

Практична проблема полягає у фінансуванні: приватні банки зазвичай вимагають дійсного дозволу на проживання та постійного або довгострокового трудового контракту для надання іпотеки. Житловий кооператив також може мати власні статути з вимогою користування (вимога того, що власник сам мешкає в житлі), що на практиці передбачає законне перебування.

Орендувати чи купувати: що краще для вас?

Чи є більше сенсу орендувати чи купувати житло в Норвегії для вас, залежить від трьох речей: скільки еквівалента капіталу у вас є зараз, як довго ви плануєте залишатися в місце, та чи ви відповідаєте Стартлану або коефіцієнту гнучкості.

Якщо у вас мало накопичень, ще нема постійної роботи, або ви невпевнені, як довго ви залишаєтеся — орендування дає вам гнучкість, поки ви накопичуєте та встановлюєтеся. Перевірте як знайти квартиру в оренду в Норвегії для практичного процесу пошуку, та житлова допомога 2026 якщо витрати на оренду важко нести самостійно.

Якщо у вас натомість стабільний дохід, ви плануєте залишатися в Норвегії протягом тривалого часу, та у вас є 10–13 % еквівалента капіталу, покупка може бути дешевшою за оренду в довгостроковій перспективі. Облікова ставка (ставка Норвезького банку) становить 4,25 %. Вона була підвищена з 4 % у травні 2026 року та залишалась без змін на засіданні з визначення ставки 17 червня 2026 року (оголошено 18 червня). Наступне рішення щодо ставки вийде 13 серпня 2026 року. Банки сьогодні пропонують плаваючу ставку іпотеки зазвичай близько 5–5,3 %.

SamfunnPrep має власні посібники, які більше заглиблюються як у Стартлан, так і у вибір між житловим кооперативом та приватною власністю, якщо ви хочете прочитати більше перед тим, як ви визначитися.

Багато з цих правил про житло також є матеріалом для іспиту з громадянських знань — потренуйтеся безплатно на SamfunnPrep, або перевірте контрольний список для вашого першого тижня в Норвегії для отримання додаткових практичних кроків, коли ви встановлюєтеся в Норвегії.