Выбор между арендой или покупкой жилья в Норвегии — это решение, которое зависит прежде всего от того, сколько наличных денег у вас есть сейчас, а не только от ваших предпочтений. Обычно вам нужно минимум 10 % собственного капитала для покупки одноквартирного дома, но такие правила, как Стартлан и квота гибкости, могут сделать покупку возможной быстрее, чем вы думаете.

Арендовать или купить жилье в Норвегии: сколько людей выбирают что?

Большинство людей в Норвегии владеют своим жильем. По состоянию на 1.1.2024, 76,5 % домохозяйств владели собственным жильем — 62,8 % как владельцы-единоличники и 13,7 % как члены жилищных кооперативов — а 23,6 % арендовали, согласно SSB (Статистическому центральному бюро), данные опубликованы 14.02.2025.

Сейчас в Норвегии более 1 миллиона людей арендуют жилье. Доля арендаторов увеличилась с примерно 17 % населения в 2015 году до примерно 18,5 % в 2024 году — прирост примерно на 130 000 арендаторов. Среди иммигрантов доля владельцев жилья явно ниже, чем в остальной части населения: 60 % владеют собственным жильем против 85 % в остальной части населения (данные 2022 года). В Осло разница еще больше: 57 % против 79 %.

Существует отдельная страница тем по семейной иммиграции, где жилье — один из нескольких практических вопросов, с которыми сталкиваются новички — см. SamfunnPrep о семейной иммиграции для получения дополнительной информации о жизни в Норвегии как новой семьи.

Сколько на самом деле стоит купить? Скрытые 12–13 процентов

Обычно вам нужны не только 10 % собственного капитала для покупки одноквартирного дома — считайте скорее 12–13 % наличными, потому что документальный сбор добавляется дополнительно.

Утлоншсфорскriften (правила, которые регулируют ипотечные кредиты банков) § 7 предусматривает, что обычный жилищный кредит не может покрывать более 90 % обоснованной стоимости жилья (на практике оценка или покупная цена). Это означает, что вы должны сами покрыть минимум 10 % собственными деньгами. Правило действует с 31.12.2024 и теперь является постоянным правилом без даты окончания.

Кроме того, § 6 требует, чтобы весь ваш долг не превышал 5 раз валовой годовой доход (коэффициент долга), а § 5 требует, чтобы банк проверил, можете ли вы выдержать повышение процентной ставки на 3 процентных пункта, при минимальной процентной ставке 7 %, и при этом по-прежнему сможете покрывать обычные расходы на проживание.

Если вы покупаете одноквартирный дом, вы также должны заплатить документальный сбор в Картверкет (государственное агентство Норвегии по регистрации недвижимости): 2,5 % рыночной стоимости жилья на момент регистрации прав собственности — не того, что вы фактически платите, если эти две суммы отличаются. Налог подлежит уплате в течение 14 дней после регистрации прав (регистрации права собственности), и должен быть оплачен собственными деньгами — жилищный кредит его не покрывает. Таким образом, вам реально нужно примерно 12–13 % от покупной цены наличными, а не только 10 %.

Если вы вместо этого покупаете долю в жилищном кооперативе, вы полностью избегаете документального сбора (плату за регистрацию вам все еще придется платить) — доля — это доля в компании, а не передача недвижимого имущества. На обычном норвежском жилье это может означать экономию 50 000–150 000 крон. Подробнее о разнице в жилищный кооператив или единоличный владелец — что вам выбрать?

Коротко резюмируя вам нужно:

  • Минимум 10 % собственного капитала (как для владельца-единоличника, так и для жилищного кооператива)
  • Дополнительно 2,5 % документального сбора наличными (только для владельца-единоличника)
  • Долг менее чем в 5 раз от валовой годовой доход
  • Способность выдержать минимум 7 % процентной ставки по кредиту

Банк сказал нет? Квота гибкости может быть решением

Банки имеют право нарушить стандартные правила для некоторых клиентов. Это называется квотой гибкости, и она может быть причиной того, что «нет» от банка не всегда является окончательным.

Утлоншсфорскriften § 12 позволяет банкам отступить от требований к собственному капиталу, коэффициенту долга, тесту процентной ставки и требованиям к амортизации для до 10 % от стоимости новых жилищных кредитов каждый квартал. В Осло квота составляет 8 % — или до 15 миллионов крон за квартал, если это дает банку большее пространство для действий. Постановление не указывает, кого банк должен приоритизировать в рамках квоты — это решает сам банк согласно собственным руководящим принципам (§ 12 четвертый абзац). Если вы получили отказ на стандартных условиях, это может быть полезным спросить банк непосредственно, сможете ли вы получить место в рамках его квоты, прежде чем переходить к другим решениям.

Стартлан: вам не нужны норвежское гражданство или многолетний стаж проживания

Стартлан от Husbanken (государственного жилищного банка), который вы получаете через муниципалитет, не требует норвежского гражданства или определенного количества лет проживания в Норвегии — только действительное разрешение на проживание.

Стартлан может покрывать до 100 % покупной цены, то есть без требований к собственному капиталу, и период погашения может в исключительных случаях продлеваться до 50 лет, но основное правило — 30 лет — более длительный срок обычно требует, чтобы у вас был постоянно низкий доход. Эта программа проверяется по нуждаемости (оценивается в соответствии с вашей финансовой ситуацией): она предназначена для вас, если вы не можете получить достаточный кредит в обычном банке. Муниципалитет также может предоставить стартлан без документально подтвержденных финансовых проблем — в том числе когда в домохозяйстве есть дети или есть особые социальные или медицинские проблемы, когда рефинансирование позволяет вам остаться, когда жилищная ситуация препятствует трудовым отношениям, или когда кредит освобождает муниципальное арендное жилье. Если у вас достаточно дохода и собственного капитала, чтобы получить кредит в частном банке, вам не должны давать стартлан — если вы молодой человек с обычным доходом и возможностью сбережений, эта программа обычно не актуальна.

Муниципалитет не может установить фиксированное требование о определенном количестве лет проживания в Норвегии — каждое заявление оценивается индивидуально, исходя из вашего разрешения на проживание и вашего намерения остаться в Норвегии. Также беженцы, имеющие коллективную защиту (временное убежище, предоставляемое на год и подлежащее продлению; через пять лет вы можете подать заявку на временное разрешение, которое может служить основанием для постоянного разрешения на проживание), оцениваются в соответствии с обычными правилами для Стартлана.

Прочитайте больше в Стартлан через муниципалитет: жилищный кредит когда банк говорит нет и в покупка жилья в Норвегии для иммигрантов, что дает более подробное рассмотрение всего процесса.

Могу ли я купить жилье в Норвегии без норвежского гражданства?

Да — как основное правило, вы можете купить обычное жилье в Норвегии без норвежского гражданства или постоянного проживания. Это не закон, а жилищный кредит, который является реальной преградой для многих новичков.

Концессионный закон (закон о публичном разрешении на приобретение недвижимого имущества) ранее требовал концессию от государства для покупки недвижимого имущества. Сегодня обычная покупка жилья — квартира или дом — как основное правило не требует концессии, независимо от гражданства или места проживания. Правила о концессии на практике применяются к сельскохозяйственным земельным участкам и более крупным незастроенным участкам, а не к обычным жилищам.

Практическая проблема заключается в финансировании: частные банки обычно требуют действительное разрешение на проживание и постоянный или долгосрочный трудовой договор для предоставления жилищного кредита. Жилищный кооператив также может иметь собственные уставы с требованием использования (требование о том, чтобы собственник сам жил в жилом помещении), что на практике предполагает законное проживание.

Арендовать или купить: что имеет смысл для вас?

То, выгодна ли вам аренда или покупка жилья в Норвегии больше всего, зависит от трех вещей: сколько собственного капитала у вас есть сейчас, как долго вы планируете оставаться, и соответствуете ли вы критериям для Стартлана или квоты гибкости.

Если у вас мало сбережений, еще нет постоянной работы, или вы не уверены, как долго вы останетесь — аренда дает вам гибкость, пока вы экономите и привыкаете к месту. Проверьте как найти арендное жилье в Норвегии для практического процесса поиска и жилищное пособие 2026 если расходы на аренду тяжелы для вас в одиночку.

Если у вас, с другой стороны, есть стабильный доход, вы планируете остаться в Норвегии на время, и у вас есть 10–13 % собственного капитала, покупка может быть дешевле аренды со временем. Ключевая ставка (ставка Норвежского центрального банка) составляет 4,25 %. Она была повышена с 4 % в мае 2026 и оставалась неизменной на совещании по процентным ставкам 17 июня 2026 (объявлено 18 июня). Следующее решение по процентным ставкам будет 13 августа 2026. Банки сегодня предлагают плавающие ставки ипотечного кредита обычно примерно 5–5,3 %.

SamfunnPrep имеет собственные руководства, которые углубляются как в Стартлан, так и в выбор между жилищным кооперативом и владельцем-единоличником, если вы хотите прочитать больше, прежде чем решиться.

Многие из этих правил жилищного кредитования также входят в программу экзамена по обществоведению — потренируйтесь бесплатно на SamfunnPrep или проверьте контрольный список для вашей первой недели в Норвегии для получения дополнительных практических шагов когда вы устанавливаетесь в Норвегии.