Правила дома в жилищном кооперативе – это правила, которые принял ваш дом самостоятельно, а не закон, принятый Стортингом. Здесь вы узнаете, кто их определяет, что правление может требовать от вас и что произойдет, если вы их нарушите.
Правила дома в кооперативе – это собственные правила жилого дома
Правила дома – это местные правила для одного здания. Они действуют на всех, кто там живет – как на собственников, так и на арендаторов и ваших гостей. Сам закон говорит об этом мало конкретного.
Закон о жилищных кооперативах (закон о кооперативах) § 5-11 первый пункт гласит, что вы должны аккуратно обращаться с жилищем и общими помещениями, и что использование не должно быть в ущерб или неудобство для других неоправданным или ненужным образом. Закон об отдельных квартирах § 25 второй пункт говорит то же самое для товариществ. Стандарт в законе – это «неоправданным или ненужным образом». Это требует оценки по справедливости, а не точное время и не предел по децибелам.
Конкретные цифры – когда вы можете сверлить, где вы можете ставить велосипед – указаны в правилах дома именно вашего здания. Всегда запрашивайте правила письменно у правления или управляющей компании. Протокол заседания также должен быть доступен для проживающих (бпк § 7-9 второй пункт, закон об отдельных квартирах § 53).
Кто определяет правила дома – правление или жители?
Это зависит от формы владения. В кооперативе правление может устанавливать обычные правила порядка самостоятельно (бпк § 5-11 четвертый пункт). В товариществе отдельных квартир это общее собрание – то есть жители – которые их принимают (закон об отдельных квартирах § 28 первый пункт).
Правление кооператива, однако, не имеет абсолютной власти. Общее собрание имеет высшую власть в кооперативе (бпк § 7-1), и правление должно соблюдать закон, уставные документы и решения оттуда (бпк § 8-8). Кроме того, правление может устанавливать только обычные правила порядка. Все остальное должно быть в уставных документах.
| Вопрос | Кооператив | Товарищество отдельных квартир |
|---|---|---|
| Кто принимает правила дома | Правление (бпк § 5-11) | Общее собрание (закон об отдельных квартирах § 28) |
| Кто принимает уставные документы | Общее собрание, большинство 2/3 (бпк § 7-11) | Общее собрание, большинство 2/3 (закон об отдельных квартирах § 27) |
| Исходное правило по содержанию животных | Нет основного правила в законе (бпк § 5-11) | «Содержание животных разрешено» (закон об отдельных квартирах § 28) |
| Срок в требовании о продаже | Минимум 3 месяца с момента получения (бпк § 5-22) | Минимум 6 месяцев с момента получения (закон об отдельных квартирах § 38) |
Место расположения правила определяет, сколько голосов вам нужно, чтобы его изменить. Если запрет на животных находится в правилах дома в товариществе, достаточно простого большинства на общем собрании (закон об отдельных квартирах § 49). Если это в уставных документах, вам нужны две трети голосов (закон об отдельных квартирах § 27 второй пункт). У SamfunnPrep есть отдельное руководство о разнице между кооперативом и прямым владением.
Есть ли в норвежском законе установленное время тишины с 23 до 07?
Нет. Ни закон о жилищных кооперативах, ни закон об отдельных квартирах не упоминают ни одного времени суток. Мы прочитали весь текст обоих законов 29 июля 2026 года: слова «время тишины», «ночной покой» и «правила дома» дали нулевой результат.
Время тишины «23–07» поступает из правил дома, которые ваши соседи приняли самостоятельно. Поэтому оно отличается от здания к зданию, и поэтому его также можно переголосовать. Вы найдете аналогичную ситуацию между соседними участками – см. нашу статью о законе о соседях и конфликтах между соседними участками.
Много муниципалитетов имеют положения полиции о мире и порядке. Но закон о полиции § 14 первый пункт пункт 1 применяется к «местам, обычно посещаемым», то есть к открытым местам. Положение полиции не определяет время тишины внутри вашей квартиры.
Может ли правление запретить вам иметь собаку или кошку?
Запрет на содержание животных может быть принят, но он никогда не является абсолютным. Все три жилищных закона имеют одно и то же исключение: вы все равно можете содержать животных, если есть веские причины, и если это не приносит неудобства другим жильцам.
- Кооператив: бпк § 5-11 четвертый пункт.
- Товарищество отдельных квартир: закон об отдельных квартирах § 28 второй пункт, который начинается с основного правила «Содержание животных разрешено.»
- Арендуемое жилье: закон об аренде § 5-2 второй пункт.
Что считается «весомыми причинами», оценивается конкретно в каждом случае. Законы не говорят, что считается достаточно весомыми причинами, и никто не получает автоматического согласия. Подайте письменное прошение, опишите животное и попросите письменный ответ. Дополнительные правила для собак и кошек в Норвегии описаны в отдельной статье.
Что происходит, если вы нарушите правила?
Посторонний лист на двери не имеет никакой юридической силы. Закон устанавливает несколько этапов с письменными требованиями и сроками в месяцы.
- Жалоба от соседей или правления. Никаких формальных требований и никакой юридической силы. Ответьте, поговорите с ними и запишите, что произошло.
- Письменное предупреждение. Оно должно быть письменным и указать, что существенное нарушение дает право требовать продажу жилья (бпк § 5-22, закон об отдельных квартирах § 38). Без этого предложения оно не считается этапом по закону.
- Требование о продаже – от кооператива в случае кооператива, от правления в товариществе. Требует существенного нарушения, несмотря на предупреждение. Срок должен быть не менее трех месяцев в кооперативе и не менее шести месяцев в товариществе – считая с момента получения требования, а не с даты письма.
- Принудительная продажа или выселение. Иск о выселении подается в суд (бпк § 5-23, закон об отдельных квартирах § 39). Если вы выдвинете возражения в течение срока, которые не являются «явно беспочвенными», иск не может быть удовлетворен без полного судебного разбирательства.
Выселение без предупреждения зарезервировано для случаев опасности разрушения или «серьезного беспокойства или неудобства». Вы и ваши ближайшие родственники не можете голосовать по вопросу о продаже или выселении, которое вас касается (бпк § 7-10 второй пункт, закон об отдельных квартирах § 48 буква д).
Может ли правление наложить на вас штраф за нарушение правил дома?
Нет. Мы прошлись по всему закону о жилищных кооперативах и всему закону об отдельных квартирах 29 июля 2026 года. Ни один из них не дает правлению основание для штрафования жилца за нарушение правил дома. Пункты о сборах в обоих законах касаются передачи прав собственности, разделения и регистрации. Санкции, которые закон фактически предусматривает, – это предупреждение, требование о продаже и выселение.
Две вещи, однако, это совсем другое: штраф за неправильную парковку на частной парковке основывается на правилах парковки и соглашении, и убытки за ущерб, который вы причинили, следуют другим правилам.
Как изменить правило, которое вы считаете несправедливым
Вам не нужно принимать правило, которое вы считаете несправедливым, но вы должны использовать правильную процедуру.
- Попросите правление объяснить правило в письменном виде.
- Отправьте предложение правлению до срока, установленного правлением. Обычное собрание проводится до конца июня каждого года (бпк § 7-4, закон об отдельных квартирах § 41).
- Уведомление отправляется минимум за 8 и максимум за 20 дней до собрания. Собрание не может голосовать по вопросам, которые не указаны в уведомлении (бпк § 7-8, закон об отдельных квартирах § 45).
- Приходите на собрание. У вас есть право вносить предложения, право выступать и право голоса, и вы можете взять с собой одного консультанта (бпк § 7-2, § 7-3).
- Спешит? Два собственника с минимум десятью процентами голосов могут требовать чрезвычайного собрания (бпк § 7-5, закон об отдельных квартирах § 42).
Помните о границе злоупотребления властью: ни общее собрание, ни обычное собрание, ни правление не могут принять решение, которое дает кому-то несправедливое преимущество за счет других (бпк § 7-13 и § 8-15, закон об отдельных квартирах § 40).
Вы арендуете квартиру в здании?
Правила дома применяются и к вам как арендатору. Закон об аренде § 5-2 первый пункт гласит, что арендодатель обязан поддерживать обычный порядок и спокойствие в имуществе. С вашей стороны вы должны следовать обычным правилам порядка и разумным указаниям от арендодателя.
В кооперативе есть более короткий путь против арендатора, чем против собственника. Согласно бпк § 5-9, кооператив может потребовать от жильца покинуть помещения и требовать выселение, не прибегая к требованию о продаже. Закон об отдельных квартирах § 39 второй пункт предоставляет такую же возможность против жильца, который не является собственником отдельной квартиры. В качестве компенсации бпк § 5-7 дает вам защиту, которую мало кто знает: если кооператив не ответит на письменное прошение об одобрении в течение одного месяца, вы считаетесь одобренным.
Если конфликт между вами и арендодателем, комитет по разрешению споров об аренде – это канал подачи жалобы, и правила о уведомлении об выселении из арендуемого жилья полезно знать. Если вы пайщик в конфликте с кооперативом, путь пролегает через примирительную комиссию и суд.
Правила о кооперативах, товариществах и участии также входят в программу экзамена по общественным знаниям. Вы можете практиковаться бесплатно на SamfunnPrep.
