Jeśli masz spór dotyczący najmu mieszkania, możesz złożyć skargę do Husleietvistutvalget (HTU) – norweskiego urzędu ds. sporów najmu. Dotyczy to zarówno najemców, jak i wynajmujących. Skargę składasz cyfrowo na stronie skjema.no/htu, a od 1. januar 2026 kosztuje to 269 kr dla najemców i 2 071 kr dla wynajmujących. Według stanu na lipiec 2026 czas oczekiwania wynosi około 10 måneder (dziesięć miesięcy), zanim HTU może zacząć rozpatrywać sprawę. Decyzja (vedtak) wydana przez HTU staje się wiążąca, jeśli żadna ze stron nie skieruje sprawy do tingretten w ciągu jednego miesiąca.
Czym jest Husleietvistutvalget i jakimi sprawami się zajmuje?
Husleietvistutvalget (HTU) to państwowy organ, który rozstrzyga spory między najemcą a wynajmującym poprzez mediację lub formalną decyzję (vedtak). HTU udziela też obiektywnych porad dotyczących najmu mieszkań i obejmuje całą Norwegię, w tym Svalbard.
Od 1. januar 2026 HTU jest częścią Husbanken (państwowego banku mieszkaniowego). HTU nadal działa niezależnie merytorycznie: nikt nie może instruować HTU w indywidualnych sprawach. Dla osoby składającej skargę nie zmienia to nic w praktyce – droga skargi i opłaty pozostają takie same.
HTU rozpatruje spory na podstawie husleieloven (ustawy o najmie mieszkań), która reguluje najem mieszkań. Typowe sprawy to:
- kaucja, której wynajmujący nie chce zwrócić – zobacz też zasady dotyczące kaucji
- zaległy czynsz najmu
- brak sprzątania końcowego po wyprowadzce najemcy
- szkody, usterki i wady w mieszkaniu
- wypowiedzenie umowy najmu
- wysokość czynszu – przeczytaj więcej o zasadach podwyżki czynszu
- nielegalna kaucja
Uwaga dotycząca wyjątku: HTU zajmuje się wyłącznie najmem mieszkań. Spory dotyczące hoteli, lokali użytkowych lub domów wakacyjnych nie są objęte.
Co przygotować przed złożeniem skargi
Skarga musi być napisana w języku norweskim. Warto wiedzieć to od razu: HTU udostępnia informacje w kilku językach, ale sama skarga musi być po norwesku. Możesz poprosić inną osobę, aby napisała i wysłała skargę w Twoim imieniu. W takim przypadku musisz udzielić tej osobie pisemnego pełnomocnictwa, czyli podpisanego oświadczenia, że osoba ta może działać w Twoim imieniu.
Zanim złożysz skargę, przygotuj:
- umowę najmu – sprawdź, co dokładnie w niej zapisano, zobacz przewodnik o umowie najmu w Norwegii
- dokumentację: zdjęcia, wiadomości, e-maile i pokwitowania
- wyciągi z konta lub dokumenty dotyczące kaucji, jeśli sprawa dotyczy pieniędzy
HTU prosi, aby zebrać wszystkie załączniki w jednym pliku PDF.
Jak złożyć skargę
- Najpierw spróbuj rozwiązać sprawę bezpośrednio z drugą stroną. Możesz też skontaktować się z HTU po obiektywną poradę, zanim złożysz skargę.
- Wejdź na skjema.no/htu i wypełnij formularz skargi. Jeśli potrzebujesz formularza papierowego, możesz poprosić o niego HTU.
- Napisz po norwesku, czego żądasz i dlaczego.
- Prześlij swoją dokumentację zebraną w jednym pliku PDF.
- Zapłać opłatę. HTU nie rozpatruje sprawy, dopóki opłata nie zostanie uiszczona.
- Druga strona otrzymuje skargę i może na nią odpowiedzieć. Odpowiedź nazywa się tilsvar.
Ile to kosztuje i ile to trwa?
Od 1. januar 2026 opłata wynosi 269 kr, gdy skargę składa najemca, i 2 071 kr, gdy składa ją wynajmujący. To osoba składająca skargę płaci opłatę. Kwoty są powiązane z rettsgebyret (opłatą sądową, oficjalną stawką), która w 2026 roku wynosi 1 345 kr i jest korygowana co roku: najemca płaci 0,2 rettsgebyr, a wynajmujący 1,54 rettsgebyr.
Czas oczekiwania jest długi. Według stanu na lipiec 2026 od złożenia skargi do momentu, gdy HTU może zacząć ją rozpatrywać, mija średnio około 10 måneder. Powodem jest duży wzrost liczby spraw. Przed złożeniem skargi sprawdź aktualny czas rozpatrywania na htu.no.
Kto ostatecznie płaci? Jeśli dojdziecie do ugody (forlik), każda ze stron zazwyczaj pokrywa własne koszty, chyba że ustalicie inaczej. Jeśli HTU rozstrzyga sprawę decyzją (vedtak), rozdziela opłatę i niezbędne koszty między stronami zgodnie z zasadami tvisteloven (ustawy o postępowaniu cywilnym).
Mediacja czy decyzja (vedtak)?
HTU oferuje mediację, czyli rozmowę, w której neutralny mediator pomaga stronom dojść do porozumienia. Mediacja jest dobrowolna i zwykle odbywa się podczas cyfrowego spotkania wideo lub telefonicznie. Jeśli potrzebujesz tłumacza podczas mediacji, HTU go zapewnia i opłaca.
Jeśli dojdziecie do porozumienia, spisujecie forlik (ugodę). Forlik to wiążąca umowa kończąca sprawę. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, sprawa toczy się dalej, a HTU rozstrzyga ją pisemną decyzją (vedtak).
Co oznacza decyzja (vedtak) – i co zrobić, jeśli się z nią nie zgadzasz?
Decyzja (vedtak) wydana przez HTU staje się wiążąca jak prawomocny wyrok, czyli ostateczne rozstrzygnięcie sądu, jeśli żadna ze stron nie skieruje sprawy do tingretten w ciągu jednego miesiąca. Tingretten to zwykły sąd pierwszej instancji. Termin jednego miesiąca liczy się od chwili, gdy decyzja zostanie doręczona (forkynt), czyli od momentu, w którym formalnie ją otrzymasz. Wiążącą decyzję można wyegzekwować przymusowo (tvangsfullbyrdes) – na przykład można ściągnąć roszczenie pieniężne.
Nie musisz najpierw iść do forliksrådet (rady pojednawczej). Forliksrådet nie może rozpatrywać sporów dotyczących najmu mieszkań – w tych sprawach rozpatrzenie przez HTU zastępuje forliksrådet. Przeczytaj więcej o tym, czym zajmuje się forliksrådet w innych roszczeniach pieniężnych.
Gdzie możesz uzyskać pomoc?
Sam HTU udziela obiektywnych porad zarówno najemcom, jak i wynajmującym, także zanim zdecydujesz się złożyć skargę.
Forbrukerrådet, państwowa organizacja konsumencka, oferuje bezpłatne poradniki dotyczące najmu, między innymi standardową umowę najmu oraz informacje o kaucji, wypowiedzeniu i eksmisji.
Leieboerforeningen to organizacja członkowska dla najemców. Standardowe członkostwo kosztuje 440 kr rocznie (stan na lipiec 2026) i obejmuje poradę prawną. Najtańsze członkostwo nie zapewnia pomocy prawnej.
W niektórych rodzajach spraw możesz też mieć prawo do bezpłatnej pomocy prawnej od państwa. Zasady zależą od rodzaju sprawy i dochodu – zobacz przewodnik o bezpłatnej pomocy prawnej w Norwegii.
