Leier du ut et rom i boligen du selv bor i, er leieinntekten som regel skattefri – så lenge du bruker minst halvparten av boligen selv, målt i utleieverdi. Leier du ut en hel egen bolig, eller korttid under 30 dager, må du skatte.
Leie ut rom og skatt i Norge: hovedregelen
Mange som skal leie ut et rom, er redde for skatt. Som oftest trenger du ikke å være det. Hovedregelen er enkel: leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leieinntekten skattefri. Da trenger du ikke å føre den opp som inntekt.
Reglene står i skatteloven § 7-2, og Skatteetaten forklarer dem på skatteetaten.no. Når du skal leie ut rom, avgjør disse skattereglene i Norge hvor mye du sitter igjen med. Tre ting bestemmer svaret: hvor mye du leier ut, hvor lenge, og om du selv bor i boligen.
Ett viktig ord er utleieverdi. Det betyr hvor mye leie hver del av boligen kan gi – ikke antall kvadratmeter. En liten kjellerleilighet kan ha lavere utleieverdi enn stua og soverommene dine, selv om arealet er likt.
Når er utleie skattefri?
Utleie av egen bolig er skattefri når begge disse er sanne:
- Du bor selv i boligen.
- Du leier ut mindre enn halvparten av boligen, målt i utleieverdi.
Da spiller det ingen rolle hvor mye du tjener. Leier du ut ett rom eller en hybel i din egen bolig og bruker resten selv, er leien skattefri. En hybel er et lite utleierom, ofte med egen inngang og eget bad.
Eksempel: Du bor i en leilighet og leier ut ett soverom til en student. Du bruker stue, kjøkken og resten selv. Leien er skattefri – uansett om den er 4 000 eller 8 000 kroner i måneden. Du kan lese mer på skatteetaten.no og i Store norske leksikon (snl.no).
Hva med en hybel med egen inngang?
Mange tror at en hybel med egen inngang alltid betyr skatt. Det stemmer ikke. En hybel er et lite utleierom, ofte med eget bad og egen dør. Det avgjørende er ikke om det finnes en egen inngang, men om du bruker minst halvparten av boligen selv, målt i utleieverdi. Bor du i hovedetasjen og leier ut en hybel i kjelleren, er leien vanligvis skattefri.
Blir hybelen regnet som en helt egen bolig – for eksempel en utleiedel du aldri bruker selv – gjelder andre regler. Da må du skatte fra første krone, men du kan trekke fra kostnader. Er du i tvil om hvordan du skal leie ut rom eller hybel, spør Skatteetaten eller les skatteloven § 7-1 og § 7-2.
Når må du betale skatt på utleie?
Du må betale skatt i disse tilfellene:
- Du leier ut mer enn halvparten av boligen du bor i, målt i utleieverdi, over lengre tid. Da er leien skattefri bare opp til 20 000 kroner i året. Tjener du mer, blir hele inntekten skattepliktig.
- Du leier ut en egen, separat bolig som du ikke bor i selv – for eksempel en utleieleilighet eller sekundærbolig (bolig nummer to). Da skatter du fra første krone.
- Du driver korttidsutleie – utleie i mindre enn 30 dager om gangen, typisk gjennom Airbnb. Da gjelder egne regler (se under).
Skatt på utleie er kapitalinntekt. Det er inntekt fra formue, ikke fra lønn. Satsen er 22 prosent i 2026. Er utleien skattepliktig, kan du på den andre siden trekke fra kostnader, for eksempel vedlikehold.
Korttidsutleie: 15 000-kronersregelen
Leier du ut boligen din i korte perioder – under 30 dager om gangen – gjelder en egen regel for korttidsutleie.
De første 15 000 kronene i året er skattefrie. Av det du tjener over 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Den skattlegges med 22 prosent.
Denne grensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 kroner fra 1. januar 2025, og gjelder også i 2026. Slik fungerer skatt når du leier ut rom i Norge på kort tid.
Eksempel: Du leier ut leiligheten kort mens du er bortreist og tjener 25 000 kroner. De første 15 000 er skattefrie. Av de siste 10 000 er 85 prosent – altså 8 500 kroner – skattepliktig. Skatten blir 22 prosent av 8 500 kroner = 1 870 kroner.
Husk at utleieplattformer som Airbnb rapporterer inntektene dine til Skatteetaten. Beløpet kan derfor være fylt ut i skattemeldingen på forhånd, men du har selv ansvar for at tallene stemmer.
Skattefritt eller skattepliktig? Rask oversikt
| Situasjon | Skatt? |
|---|---|
| Rom i egen bolig, du bruker over halvparten selv | Skattefritt |
| Mer enn halve egen bolig, over 20 000 kr/år | Skattepliktig (hele beløpet) |
| Egen/separat bolig du ikke bor i | Skattepliktig fra krone én |
| Korttidsutleie under 30 dager | Skattefritt opp til 15 000 kr, så 85 % |
Hva må du huske uansett?
Selv om leien er skattefri, gjelder de vanlige reglene for utleie. Du bør alltid:
- Skrive en leiekontrakt. Den beskytter både deg og leietakeren, og viser hva dere har avtalt.
- Opprette en depositumskonto i banken. Depositum er penger leietakeren setter som sikkerhet. De skal stå på en egen konto i leietakerens navn, ikke på din vanlige konto.
- Sjekke skattemeldingen i året etter. Er leien skattepliktig, fører du den opp. Er den skattefri, trenger du ikke å føre den opp – men ta vare på papirene i minst fem år.
Vil du lese mer? Se skatt enkelt forklart, hvordan du skriver en leiekontrakt, og reglene for depositum. Slik fyller du også ut skattemeldingen riktig.
Økonomi er en del av samfunnet
Skatt, bolig og økonomi er en stor del av det norske samfunnet – og temaer du møter i samfunnskunnskapsprøven. Hos SamfunnPrep øver du på nettopp slike temaer på et enkelt språk, med korte forklaringer og eksempler.
Vil du forstå økonomi, skatt og rettighetene dine bedre? Prøv SamfunnPrep gratis og øv i ditt eget tempo.
